Uffici obsoleti a Milano: cosa comporta per le aziende il rischio obsolescenza al 2030

Un’azienda che occupa un piano in uno stabile milanese costruito negli anni Ottanta se ne accorge prima dai dettagli quotidiani che dai report immobiliari. Le riunioni si spostano perché d’estate la sala grande diventa inutilizzabile. I costi di climatizzazione salgono. I candidati chiedono di vedere gli spazi e poi smettono di rispondere. Finché il proprietario propone il rinnovo del contratto e la domanda si fa concreta: conviene restare.

Quello stesso immobile compare nei report di mercato tra gli asset a rischio obsolescenza. Ma il problema di chi possiede un edificio e quello di chi ci lavora dentro coincidono solo in parte. Un’azienda in locazione non deve difendere il valore dell’immobile: deve capire se la sede regge ancora il modo in cui si lavora, e cosa costa renderla adeguata.

Il dato: Milano prima in Europa per rischio obsolescenza

Nel report Rethinking European Offices 2030, Cushman & Wakefield ha stimato quanta parte del patrimonio uffici delle principali città europee rischia di diventare inadeguata alle esigenze di utilizzatori e investitori entro il 2030. Il criterio è l’anno di costruzione combinato con l’assenza di interventi significativi negli anni successivi.

Milano risulta prima tra le sedici città analizzate, con l’86% dello stock a rischio. Seguono Barcellona e Stoccolma all’81%, Parigi intorno all’80%, Londra al 76%, Monaco al 60%. Sulle sedici città il report stima oltre 170 milioni di metri quadri esposti.

Il primato milanese dice più sull’età degli edifici che sulla loro qualità costruttiva. Buona parte del terziario cittadino è stata realizzata quando un involucro disperdente non era considerato un difetto, il riscaldamento a gas era lo standard e l’organizzazione del lavoro prevedeva stanze chiuse lungo un corridoio. Sono edifici che funzionano ancora. Solo che rispondono a parametri che oggi nessuno userebbe per progettarne di nuovi.

Perché cambiare sede non è la risposta per tutti

La reazione istintiva è cercare un immobile migliore. I numeri del mercato milanese spiegano perché per molte aziende non sia praticabile.

Nel secondo trimestre 2026 la vacancy complessiva di Milano si attesta al 9,6%, mentre per gli immobili di Grado A scende al 3,6%. Gli spazi di qualità, quelli che risolverebbero il problema, sono la parte più scarsa dell’offerta. Sui canoni il divario è altrettanto netto: secondo le rilevazioni JLL del primo semestre 2026 il canone prime nel CBD Duomo ha raggiunto 830 euro al metro quadro all’anno, con Porta Nuova a 800.

Per una media impresa che occupa qualche centinaio di metri quadri, spostarsi su quel segmento significa moltiplicare il costo d’uso della sede, e al canone vanno sommati trasloco, allestimento del nuovo spazio e settimane di attività rallentata. Nella maggior parte dei casi la strada percorribile resta intervenire sull’immobile che si ha già.

Le scadenze europee e cosa vale oggi in Italia

Sul tema pesa la direttiva (UE) 2024/1275, la EPBD IV, conosciuta come direttiva Case Green. Per gli edifici non residenziali fissa due obiettivi di ristrutturazione: entro il 2030 va riqualificato il 16% del patrimonio con le prestazioni energetiche peggiori, quota che sale al 26% entro il 2033. Prevede inoltre l’uscita dalle caldaie alimentate a combustibili fossili entro il 2040.

Una prescrizione riguarda direttamente gli impianti di un edificio terziario. L’articolo 13 impone i sistemi di automazione e controllo (BACS) negli edifici non residenziali con impianti di potenza superiore a 290 kW, soglia che scende a 70 kW entro il 2029 e arriva così a comprendere molti stabili direzionali di taglia media.

Vale però la pena leggere quelle percentuali per quello che sono. Il 16% e il 26% sono obiettivi calcolati sul patrimonio nazionale nel suo insieme, non obblighi di lavori sul singolo immobile. E in Italia manca ancora il passaggio decisivo: il termine per il recepimento era il 29 maggio 2026, non è stato rispettato e la Commissione europea ha avviato una procedura di infrazione. Le regole attuative italiane, quelle che diranno chi deve fare cosa ed entro quando, non ci sono.

Per chi occupa un ufficio questo significa che la direzione è scritta e il calendario no. Chi ha comunque in programma un intervento sugli interni ha convenienza a tenerne conto adesso, per non rifare due volte gli stessi lavori.

Tre strade, e quanto pesano davvero

Le analisi di Scope Ratings sul patrimonio terziario quantificano le vie di intervento con un ordine di grandezza utile anche a chi non è proprietario dell’immobile.

Un intervento di refurbishment, cioè il rinnovo degli interni senza toccare la struttura, richiede una spesa nell’ordine del 5-12% del valore dell’immobile. Il repositioning di un edificio con obsolescenza fisica o funzionale grave, quello che rifà involucro, impianti e distribuzione, supera invece il 70% del valore: una cifra che in molti casi non rientra, e che spiega perché diversi proprietari milanesi stiano valutando il cambio di destinazione d’uso verso residenziale o ricettivo.

Sono percentuali riferite al valore dell’asset, non a un preventivo di arredo. Il rapporto tra i due numeri però dice qualcosa anche a chi lo spazio lo occupa soltanto: la parte di problema che si risolve lavorando sugli interni costa una frazione di quella che richiede di mettere mano all’edificio, e riguarda proprio ciò che le persone percepiscono ogni giorno, cioè comfort acustico e termico, qualità della luce, disponibilità di ambienti adatti alle riunioni che si fanno davvero.

Resta la terza strada, il trasferimento. Ha senso quando l’immobile ha limiti che nessun intervento sugli interni corregge: altezze interpiano insufficienti, impianti a fine vita, vincoli distributivi che impediscono di ricavare gli ambienti necessari. Il confronto va fatto sui numeri del mercato visti sopra, prima di darla per scontata.

Che cosa si può correggere senza toccare l’edificio

Un intervento sugli interni in uno stabile maturo lavora su cinque fronti, e il risultato dipende da come vengono combinati.

La distribuzione degli spazi, con uno space planning costruito sulla presenza reale delle persone, che sostituisce stanze sottoutilizzate con ambienti dimensionati sull’uso effettivo.

Le pareti divisorie a secco, che ridisegnano la pianta senza opere murarie e lasciano la possibilità di modificarla di nuovo in seguito.

L’acustica, che negli open space ricavati da uffici nati a stanze chiuse è il problema più frequente, e si affronta con correzione delle superfici, schermature e ambienti chiusi per chiamate e videoconferenze.

L’illuminazione e il controllo degli impianti, dove la sostituzione dei corpi illuminanti con apparecchi efficienti e regolabili incide su consumi e comfort, nella stessa direzione indicata dalla direttiva europea.

Gli arredi, che determinano quanta parte della pianta serve davvero e quanto è utilizzabile lo spazio rimanente.

Intervenire su una sede occupata

Il vincolo che pesa di più non è tecnico. L’azienda deve continuare a lavorare mentre il cantiere procede, e questo condiziona la sequenza delle lavorazioni più di qualsiasi scelta di capitolato. Si governa con una pianificazione per fasi, spostamenti interni temporanei e interventi rumorosi concentrati in finestre concordate: ristrutturare senza fermare le attività dipende soprattutto dal programma dei lavori.

Arredoufficio segue interventi di questo tipo come general contractor, con un unico interlocutore che tiene insieme rilievo, progetto, opere, fornitura e montaggio, e un Project Manager che risponde dei tempi. La sede e lo showroom sono a Bellusco, in provincia di Monza e Brianza, e il raggio di intervento copre Milano e la Lombardia. Le valutazioni sulla conformità dell’immobile e sulla prestazione energetica dell’edificio restano in capo ai tecnici abilitati e alla proprietà.