Due diligence immobiliare

La due diligence immobiliare è l’insieme delle verifiche che si fanno su un immobile prima di firmare un contratto di locazione o di acquisto, per sapere in che stato si trova, quali vincoli porta con sé e quanto costerà renderlo utilizzabile. Applicata a una sede aziendale, risponde a una domanda che il canone da solo non chiarisce mai: quanto spenderò per lavorarci dentro.

Perché riguarda anche chi si occupa di arredo

Le condizioni dell’immobile decidono buona parte del costo di allestimento. Un solaio che non regge certi carichi, un impianto elettrico da rifare, controsoffitti bassi che limitano le pareti divisorie: sono elementi che cambiano il preventivo di fit-out prima ancora che si parli di scrivanie.

Quando la verifica arriva dopo la firma, il progetto si adatta a vincoli che nessuno aveva messo in conto. La differenza finisce quasi sempre sul budget degli arredi, perché è la voce che si definisce per ultima e quindi quella su cui è più facile intervenire quando i conti non tornano.

Cosa si verifica su un immobile destinato a uffici

Le superfici reali e la loro forma. La superficie commerciale dichiarata e quella effettivamente arredabile non coincidono: pilastri, corridoi obbligati, vani tecnici e profondità eccessive riducono lo spazio utile per le postazioni. Una pianta stretta e lunga vincola il layout molto più di quanto suggeriscano i metri quadri totali.

Gli impianti esistenti. Stato e capacità dell’impianto elettrico, punti rete, climatizzazione, predisposizioni per il cablaggio. Un impianto sottodimensionato rispetto al numero di postazioni previste è una delle voci di adeguamento più pesanti.

La conformità come luogo di lavoro. Destinazione d’uso, agibilità, requisiti antincendio, accessibilità. I requisiti dei luoghi di lavoro sono fissati dall’Allegato IV del D.Lgs. 81/2008 e vanno letti insieme al regolamento edilizio locale, che può essere più restrittivo.

Le condizioni contrattuali che pesano sul progetto. Chi sostiene le opere di adeguamento, cosa resta di proprietà del conduttore alla scadenza, in quale stato l’immobile va restituito. L’obbligo di ripristino può rendere conveniente una soluzione reversibile, come le pareti smontabili, al posto di un intervento murario.

Quando conviene farla

Prima della firma, quando il confronto tra due immobili è ancora aperto. È il momento in cui le informazioni raccolte hanno un valore negoziale: un impianto da rifare o un solaio da verificare sono argomenti di trattativa sul canone o sulle opere a carico del proprietario, e smettono di esserlo il giorno dopo la sottoscrizione.

Il confronto tra due sedi dovrebbe avvenire sul costo complessivo di occupazione, non sul canone al metro quadro: è esattamente il ragionamento del total cost of occupancy, e la due diligence fornisce i numeri per farlo.

Chi la fa

Le verifiche tecniche e urbanistiche sono lavoro di professionisti abilitati: tecnici, progettisti, consulenti legali per la parte contrattuale. Chi si occupa dell’allestimento interviene su un fronte più circoscritto, cioè capire se lo spazio regge il numero di postazioni e di sale previste dalla workplace strategy, e con quali opere.

Fare questa verifica insieme, prima della scelta, evita il caso più frequente: una sede firmata sulla base della superficie totale che, distribuita, non contiene le sale riunioni di cui l’azienda ha bisogno.

Gli errori più comuni

Fermarsi alla visita commerciale. Un immobile vuoto e appena tinteggiato sembra pronto. Lo stato degli impianti e i vincoli d’uso non si vedono camminando per le stanze.

Considerare solo il canone nel confronto tra alternative. Due immobili con lo stesso canone possono richiedere interventi di adeguamento molto diversi, e la differenza si paga tutta nel primo anno.

Rimandare la verifica di quanto spazio serve davvero. Scegliere la sede prima di aver stabilito quante postazioni e quali ambienti servono significa costruire il progetto attorno a un vincolo che ci si è dati da soli.

Domande frequenti

Cosa si intende per due diligence immobiliare?

L’insieme delle verifiche tecniche, urbanistiche e contrattuali su un immobile prima dell’acquisto o della locazione, per conoscerne lo stato reale, i vincoli e i costi di adeguamento all’uso previsto.

Che differenza c’è tra due diligence e sopralluogo di progetto?

La due diligence serve a decidere se prendere quell’immobile e a quali condizioni. Il sopralluogo di progetto arriva dopo, quando la sede è già scelta, e serve a rilevare le misure e i vincoli per disegnare gli spazi.

Cosa controllare in un immobile da adibire a ufficio?

Superficie realmente arredabile e forma della pianta, stato e capacità degli impianti, altezze e controsoffitti, destinazione d’uso e agibilità, requisiti antincendio e di accessibilità, e le clausole contrattuali su opere di adeguamento e ripristino finale.

Quanto incide sul costo dell’allestimento?

Dipende dallo stato dell’immobile, e la variabilità è ampia: due spazi con lo stesso canone possono richiedere interventi di adeguamento molto diversi. Per questo il confronto va fatto sul costo complessivo di occupazione e non sul solo canone.